Продажба на земеделска земя. договор за продажба Примерни

Земя, подходяща за отглеждане на храни е необходимо от гледна точка на култури, се смятат за стратегически цели във всички страни. В Русия, която, въпреки че се счита за по-голямата част от нейната територия "зона на рисковано земеделие", подходящ за земеделие земя в изобилие, и както всеки полезен ресурс, те са под контрола на държавата.

Парцели за селското стопанство като предмет на сделката

По време на перестройката, когато почти бях там пълна промяна на правната рамка в страната, държавата е загубила статута си на едноличен собственик на земята. Приет 04.25.1991 г. Land кодекс на РСФСР и промените в Конституцията от 1978 г. физическите лица да притежават неограничен брой сайтове за различни нужди. По този начин е създадена на мораториума върху продажбата на земеделска земя за срок от 10 години, в случай на неговото свободен прием, и 5 години от датата на закупуване срещу заплащане.

Въпреки това, с приемането през 1993 г. от Конституцията на всички ограничения бяха отменени, както и сайтове са станали пълноправни участници в гражданския оборот.

Land кодекс на Руската федерация (RF LC) в член 11.1 се определят областите, като част от повърхността на Земята, границите на които са изложени и регистрирани в специален закон. Също така, те са неподвижни, делими, без консумативи, прехвърляеми неща, които имат определена функция под формата на правен статут (категория), който се определя в зависимост от целта на земя.

Сред тези, които са изброени в закона за категориите на земите , използвани за нуждите на селскостопанското производство, са на първо място, защото на тяхната особена важност за държавата. В част 1 на член 77 от КТ RF Те включват следните елементи:

• Зони, разположени извън населените места и са предназначени за земеделска дейност - (. Ферми, съхранение на зърно и т.н.) засаждане на култури, добитък, сено, както и за поставянето на съответните съоръжения.
• Областите, в които можете да се занимават със земеделие, но в други категории - за уреждане на земята и не-горски земи от горския фонд.

Всички елементи, описани в неговия състав са разнородни, и предназначени за продажба следните видове им може да включва:

Части на земеделска земя

Земеделски земи области, които имат приоритет при използването на земеделската продукция	Неземеделски земи области с обекти "помощен"
Обработваема земя (територия за засаждане култури)	вътрешни пътища
Многогодишни насаждения хранителни растения (овощни градини, лозя, и т.н.).	Горски растения, за да предпазват от вредното въздействие част (пожар, горещи ветрове и т.н.).
Депозити - земята, преди това се използва като разорана нива, но оставят в покой за възстановяване на плодородните имоти	Парцели за постоянни или сезонни сгради, съоръжения и оборудване, които са предназначени за съхранение и преработка на земеделски продукти
сенокос	Водните обекти - естествени или синтетични затворени водоеми (езера, вода нарязани кариера)
	Комуникации, включително рекултивация

Независимо от състава и съотношението на земя, продажбата им ще бъде предмет на специални правила, определен RF Land кодекс и Федералния закон № 101-FZ (по-нататък - Закона за оборот). Все пак, има някои функции на покупко-продажба на земеделска земя със значително включване на спомагателни земя. По-специално, техния състав, условия за възникване и по-нататъшното използване трябва да бъдат включени в текста на договора.

Ограничения за продажба на земя

Гражданска циркулационни зони се осъществява като се вземат предвид ограниченията, наложени от граждански, Land кодекс и други закони. Под тях се разбере условията, забраната за които ограничават собственик към момента на отчуждаване на имота (сервитут, ипотека, доверително управление, отдаване под наем и т.н.).

Според нормите на Закона за оборот, покупко-продажба на земеделска земя има следните ограничения:

1. Много не се прехвърлят собствеността на чужди граждани (физически лица или фирми), лица без гражданство, както и руски компании, ако тяхната уставен капитал дял на чуждестранната собственост на повече от 50%.
2. Области не могат да бъдат продавани с последваща промяна на категорията (дестинация). В този случай, след като сделката е позволено да се промени допуска използването на земята. Например, части за косене могат да бъдат превърнати в пасища.
3. Съгласно член 4 от гърба, собственост на едно лице (физическо лице или предприятие) може да се определи само площ - от 10 до 100% от общия брой на области, в границите на общините. По-специфични ограничения, определени регионални разпоредби.

Предварително преференциални права за закупуване на земя

Член 8 от Закона определя основната пречка за свободното движение на земя - приоритет на региона за закупуване на земя, когато са продадени. Като се има предвид стратегическото значение на района, а храната, ограниченията на специален ред на отчуждение, съвсем основателно.

Същността на предпочтително права е, че продавачът е с намерение да влиза в в бъдещия договор за покупко-продажба на сайта, е длъжен писмено да предостави следната информация:

• стойността на земята и живота селища между страните (не повече от 90 дни);
• площ на обект и р хектар на. м;
• Местоположение (адрес), част от кадастралната информация за регистрация;
• кадастралната (условно) брой на земя;
• Контактните данни, включително данни за контакт.

Уведомлението не е необходимо да въведете информация за купувача. Законът изисква обозначение на отчуждаването по свое желание. Също така, този документ не води възникнат някакви задължения към продават.

Уведомление се изпраща до офиса или орган е изпратил писмо със списък на прикачени файлове. В следващите съответните бележки и документи, ще бъде основната доказателства по съдебни спорове, относно валидността на договора за продажба.

Ако изпълнителният орган (отдел, министерство, отдел) област откаже да купи, продавачът с подходящо уведомление, продажбата на земя земеделска земя трябва да се проведе в продължение на 1 година. Но решението за закупуване на земя може да бъде положителен. В този случай, започне да действа регионални закони статия, предвиждащи специфични процедури за обявлението за продавача (известие, заповед или регулационни) и регистрация на последващата договор за покупко-продажба.

Така например, продажба на земеделска земя в района на Москва, въз основа на параграф 3 от член 10 от номера на Закон 75/2004-OZ на града 12.06.2004, което ще се проведе в рамките на 60 дни след приемането на общинския орган за придобиване на земя.

В допълнение към правата на региона или общината, руското законодателство дава предимство и други:

1. Наемател под точка 8 на член 22 от Land кодекс на Руската федерация има право да купи наетата земя от държавна собственост на земята пред всички други заинтересовани лица.
2. Когато собственикът на фалит - земеделие - собственик на съседната земя имат право на предпочтително изкупуване от своите притежания.

Съответствието с преференциални условия за покупка задължителни. В случай на нарушение, за покупка и продажба на земеделска земя не може да се осъществи или да бъде анулирана в съда.

Офертата за продажба на земя: проба

Норми членове № 101-FZ разработени на регионално ниво, чрез издаване на отделни закони. Така например, продажба на земеделска земя в Иваново регламентирано със закон № 31-OZ от 8 май, 2008 "На гърба на земята в района на Иваново". В други региони на ситуацията на отчуждаването на тези обекти са включени в общите закони като отделна глава или раздел.

Същото важи и по отношение на нотификацията на бъдещата продажба на сайта. В повечето региони, са поканени да се изпрати писмо в свободна форма, като се посочват всички необходими данни. Но в някои региони на формата, одобрен от изпълнителния орган. Така например, в обявлението за Нижни Новгород област трябва да се спазват изискванията на приложение № 1 към решението на правителството № 453-R с дата 13 март 2012 г.

Пътеки за сделката за придобиване част

Договор, като юридически факт, се появява в резултат на своите процедури за сключване между независими органи (купувач и продавач), което е да се постигне споразумение за всякакви условия. Въпреки това, е необходимо да се сключи споразумение и за следните условия:

1. Създаване на земя.

Продажба на земеделска земя може да се направи само по отношение на някои отделни обекти, което означава, че те преминават през процес на проучване (за създаване и консолидиране на границите на земята) и кадастрален регистрацията в съответствие с Федералния закон № 221-ФЗ от 24.07.2007 г.

2. Уведомление на изпълнителната власт в региона и / или площта на желанието им да продават земята, върху конкретните условия и получаването от тях на съответния отговор.

3. получаване на съгласието на трето лице за продажба, изразено в писмена форма. Актуални закони предвиждат следните видове тях:

• Съгласието на съпруга на собственика за продажба (алинея 3 на член 35 от Семейния кодекс).
• Съгласието на временен управител, събранието на кредиторите или на лице, предоставящо финансово обезпечение (членове 64, 82 и 101 от Федералния закон № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. "На несъстоятелност").
• Съгласието на собственика (индивидуални ферми, селскостопански) съседните области, ако на същото място е продавачът в състояние на фалит на етапа на производство по несъстоятелност.

Горният списък от условия е отворен, тъй като необходимостта от определени действия за сключването на договора за продажба, зависи от много фактори, включително на самия сайт, неговото местонахождение, притежателят на права, на метода на изключване.

Например, когато се изисква повторно продажба на никаква работа проучване, тъй като предмет на договора вече е пуснат на подходящи счетоводни. Уведомление за органи за намерения да продава се изисква само, ако продавачът е физическо лице.

съществените условия

Разпоредбите на член 432 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), се установи, че преди самото сключване на сделката и прехвърлянето на собственост и пари на страни трябва да се споразумеят за следните условия:

1. Предмет на договора - пълно описание на земята, за да го разграничи от другите. Практиката е разработила набор от информация, която трябва да бъде посочен в договора:

• кадастрален номер;
• адрес (населено място);
• площ хектар или квадрат. м;
• категория и на разрешената употреба.

2. Цената на отчуждената земя - материалния израз на задължението за плащане на продавача в съответствие с техните условия за договор за продажба. Той може да бъде определен като за цялата територия като цяло, и на единица площ. Страните са свободни да избират размера на цената, но не могат да го променят произволно.

При отсъствието на тези продажби условия договор зона няма да бъде подписан, но много разпореждането с имуществото си в другия човек просто няма да се случи.

Правата и задълженията на продавача на парцела

Земя за продажба на земеделска земя означава не само определението на обекта и цената, но и пълна регулация на действията на страните (продавач и купувач) на прехвърляне, приемане и изплащане на имота, както и последващото документа за регистрация в Rosreestra.

Права и задължения на собственика, определени в приложимото законодателство на Руската федерация, и са както следва:

1. Задълженията и правата на продавача.

1.1. Предоставяне на цялата налична за тежест (ограничения) информацията част, качеството и перспективите за тяхното предназначение. Тази информация:

• за разрешение за провеждане на специфични видове земеделието (лозя, устройство, създаване на обект, и т.н.);
• наличието на съседни гари, които имат някакъв ефект върху придобитата част;
• качествените характеристики на земята, които оказват влияние върху използването и разходите;
• други данни, които по някакъв начин може да се промени решението на купувача да закупи.

Правата върху земя могат да бъдат ограничени до създаването на регионално ниво, специфични изисквания за употребата и начина на управление и да бъдат свързани със защитата на животните и растенията светове, опазването на почвите, местообитание на редки видове животни или птици, естествено миграционни пътища и така нататък.

Собствениците на земи, които не могат да знаят за всички ограничения, но те трябва да предвидят в договора са тези, които са известни.

1.2. Трансфер земя.

Съгласно тази разпоредба се отнася до действията на продавача и фактически по време на въвеждането на купувача на собствеността върху земята. И не означава, буквалното значение на "възлагане" и че е вграден в думата е законът.

Според параграф 1 от член 224 от Гражданския процесуален кодекс, всеки елемент се счита за да бъде възложена след директен прием във владение на купувача. Последните могат да бъдат изразени като част от имота, за освобождаване на продавача или прекратяване на земеделие.

Задължение да се извърши прехвърляне под формата на специален документ - акт на прехвърляне и приемане, подписан от страните по договора и едва след това да се счита за изпълнено.

2. Основното право на продавача е възможността да се изиска своевременно плащане на земя при условията на договора за продажба. Ако имотът е отчужден орган на изпълнителната власт, той може:

• следят за безопасността и ползването на обекта;
• изисква предназначението на имота, както и изпълнението на други задължения за използването на територията на страната.

Права и задължения на купувача на парцела

Разпоредбите относно действията и възможностите на купувача, като правило, са сходни по отношение на продавача. Освен това, той може да не е в състояние да изпълнява задълженията си, без съответните действия на купувача. По принцип те могат да бъдат разделени на 2 групи:

1. Основни задължения.

1.1. Парична стойност на земя в размер, условия и по ред, установени с договора за продажба. Като правило, това води до прехвърляне на средства по сметка по реда на пълното плащане.

1.2. Действия, насочени към приемането на страната в действителния притежаването на земя и вземане на акт на приемане и предаване.

Броят на допълнителни отговорности, възложени на купувача, е доста голям и обикновено включва договор да плащат данък земя не е от датата на промяна на собственика на земята в регистрите на данъчните власти, и от датата на сключване на договора за покупко-продажба или началото на действителното използване на обекта. Това е, като правило, задължени да извършват и плащат за регистрация на прехвърляне на права върху земята в руските Регистрация органи.

Ако обектът на продажба от собственика действа като орган, останалите отговорности могат да бъдат прехвърлени на купувача, включително:

• Софтуерна поддръжка и подобряване на прилежащата територия, както и достъп до пътища;
• условията и реда за разработване на засаждане област;
• осигуряване на свободен достъп на представители на държавни органи в областта за целите на земеделското стопанство за проверка;
• запазване на проучването, изследването маркери;
• определен набор, и графика на дейностите за опазване и подобряване състоянието на земя.

2. точния купувач Основното нещо отговаря на задълженията на продавача и да изиска своевременното прехвърляне на поземлен имот с безпроблемното изпълнение на правомощията си на собственик:

• строителство на сгради и съоръжения за селскостопански цели;
• използват за свои цели обществен минерали, подземни води и затворени водни обекти;
• на напояването, отводняването, мелиорациите, езера устройство (езера и напоени кариери).

Договори придобиване на земя не са задължителни и са оформени от общите правила за продажбата на недвижими имоти. Но това не е забранено да се използват съществуващите в миналото инструменти, форми на договори. Така например, от порядъка на RF Roskomzema 1-16 / 770 от 02.06.1993 беше одобрен образец на договор за продажба на земеделска земя. В момента този документ е нищожен, но може да послужи като отправна точка за сделки по прехвърляне на земя.

Невалидни разпоредби на договора за продажба

Параграф 2 на член 37 от Кодекса на Land RF изброява условията, при които ще бъдат невалидни продажбата на земеделска земя:

1. Правото на продавача или всяко друго лице да изкупи имота обратно по желание, или при никакви обстоятелства. Наличието на такава разпоредба противоречи на самата същност на имота.
2. нови ограничения собственика (на получателя) възможност за допълнителни поръчки, получени имот. Така например, забрана за ипотеки, засаждане на някои култури, лизинг, и така нататък.
3. Продавач освобождение на земя от отговорност, когато иск и искането до земята от трети лица или държавни органи. задължението да компенсира купувача за щети или отнемане на пречки за използване на земите, предоставени по силата на член 461 от Гражданския процесуален кодекс.
4. Описание на действията на бъдещия собственик, по някакъв начин свързани с промяна на категорията на земята или да го използвате за други цели, тоест не за селското стопанство.

Създаване на тези ограничения има определен смисъл и ефективност. Например, благодарение на тях, освен когато под прикритието на продажба е договор за залог. В зависимост от степента и обхвата на включването в споразумението, продажбата на земеделска земя може да бъде анулирана частично или изцяло.

Начини да влязат в един договор за продажба

Като се има предвид правото на собственост и обект структура определя следната процедура за продажбата на земеделска земя:

1. Придобиването на частни земи за универсални правила за покупката и продажбата условие § 7 на глава 30 от Гражданския процесуален кодекс, член 30 и член 38 от Кодекса на Land RF, член 8 от Федералния закон № 101-FZ.
2. придобиване на сайта чрез търгове (или търгове). Обикновено тази процедура се извършва при прехвърляне на парцели държавна собственост. Отделни правила, които определят конкретна продажба на земеделски земи чрез търгове, липсват и нормите на Закона за оборот се отнасят за стандартни разпоредбите на член 38-38.1 на RF на LC.
3. наемател придобиване на сайта. С този метод на покупката е много важно собственост. Ако продажбата е обект на специална секция, сделката ще се проведе на универсалните правила. Но закупуване на наетата земя от държавата или региона, както следва от точка 4 от член 10 от Закона за оборот, възможно е в изгодна начин, но само при липса на съответните нормативни актове, издадени от държавни или общински органи да предоставят земя под аренда.

Принципът на свободата на договаряне се прилага, в частност, както и по пътя за сключването му, което го прави възможно да се разпорежда на земята, не само за универсални правила, но чрез частни земя търгове (търгове). Разпоредби на Закона за оборот не позволяват, задължаваща изпълнят задължението си в орган уведомление на темата за намерението да продаде земята.